篇一：公共停车场停车收费合同的法律性质之反思
2010年4月6日，第六分公司首府大厦客服部郭立斌接到6座张先生的电话，称其的私家轿车停放在园区西侧时被人用钝器击伤，要求查看监控录像。随后郭立斌到6座与张先生简单了解情况后一同来到了事发现场（1座门前）。当时车子并未在园区，张先生称昨天下班时发现车子有损伤，但由于有急事需要处理当时并未追究此事。郭立斌首先向张先生说明三点：①该区域不在监控设备的监视范围之内；②该区域为消防通道，非指定停车地点不允许停放车辆；③会与当值秩序维护人员核实当天工作情况，查明当天是否有类似事件或可疑人员。与张先生沟通完此事后，郭立斌向当值秩序维护人员核实了当天情况，了解到当天该车在停放期间并未有可疑情况发生导致车辆损坏。同时秩序维护人员还表示，如有车辆准备在该区域停放，秩序维护人员都会上前进行提示、劝导，但该客户对秩序维护人员的提示置之不理，且从秩序维护部了解到他离开园区时未缴纳相关车辆管理费用。次日，郭立斌与张先生进行沟通，将事情核实的情况告知张先生，张先生对此还存有些许疑惑，并就此事多次与客服部联系，郭立斌都耐心地向张先生进行解释，最终郭立斌以自己的真诚和耐心使张先生感到满意，并促成此事最终圆满解决。分析：涉及法律、法规、政策：1、《合同法》第三百六十五条规定“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。2、《合同法》第三百六十六条[保管费的支付]寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。当事人对保管费没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，保管是无偿的。3、《合同法》第六十一条[合同内容的补充]合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。4、《物业管理条例》第二条物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。5、《物业管理条例》第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。6、《物业管理条例》第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。7、《物业管理条例》第四十七条规定物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。首先张先生停放车辆的区域并非指定的停车位，而是消防通道，并且未听从秩序维护人员的提示、劝导将车辆停放在该区域；其次从秩序维护部了解到他进入园区时未缴纳相关车辆管理费用；再次该区域没有监控设备，且在事发当日并未与物业公司进行沟通因此无法证明张先生的车是在园区内损坏的。基于以上几点，物业公司不能对张先生的损失进行赔偿，但是事件处理者郭立斌非常能够理解当事人的心情，在当事人多次打电话就此事件的疑问，他都能很耐心的对张先生进行解释，最终使张先生满意而归。预防建议1、物业公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保管费或车位使用费。2、加强区域内的车辆管理，消除“乱停”现象。3、时刻保持消防通道的畅通。4、完善所管区域内的监控系统，记录事件发生的过程，为相关事件提供证据。“停车场纠纷”相关问题的延伸1、物业公司对停车场管理的性质《物业管理条例》第二条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从该规定可知，停车场作为小区的配套设施应属于物业公司所进行的物业管理范围。但该管理仅属于物业管理公司基于小区公共利益的需要，对小区配套设施所进行维修、清扫等维护、养护管理，并不涉及业主私人车辆的管理。如该管理中包含对车辆本身的管理或保管，则对小区内没有车辆的业主来说是不公平的。从而也可以确定，车辆在小区停车场停放，并不是属于物业公司的正常物业管理服务范围，而属于双方当事人一种特约服务，停泊车辆的车主需另行向物业公司交纳停车费用。2、小区停车场内停泊车辆是场地使用关系，还是保管关系大量纠纷显示，车辆在小区停车场中如发生丢失、损毁等情况，物业公司与车主争执的焦点主要集中在物业公司是否对停放的车辆承担保管责任。一种观点认为，车辆停放在小区停车场内，且车主也向物业管理公司交纳了停车费用，车主与物业管理公司之间已形成保管关系，如车辆出现丢失、损毁等情况，物业公司应当承担赔偿责任。另一种观点认为，车辆停放一般只收取几元钱的停车费，视为保管关系有失公平，在双方没有特别约定的情况下，应视为一种场地使用关系，而不能认定为保管关系，对于提供场地使用的物业公司来说，不应对车辆的丢失、损毁承担责任。《合同法》第三百六十五条规定“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”，根据保管合同的概念及实践合同的法律特征，保管合同的成立不仅需要双方当事人的意思表示一致，而且最关键的是还须有车主将车辆交付保管方并由保管方实际控制的行为。实践中要认定究竟是“场地使用”，还是“停放保管”，应主要从以下几个方面确定：（1）物业公司与车主是否在物业服务合同或其他相关合同中，对车辆的停放、领取及保管等作出明确的约定，这是确定双方法律关系最直接的依据。比如深圳市政府1996年9月24日颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》明确规定“物业公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保管费或车位使用费”。（2）如物业公司与车主之间未对车辆停放是否为保管关系进行约定或约定不明的情况下，应根据停车行为的具体特征，即车辆是否由物业公司实际控制的行为来确定。（3）如果车主将车停泊在停车场，自已拿前钥匙并可以随时将车开走，那么在停车场所停放的车辆的实际控制权就没有交付给物业公司，双方之间就没有形成委托占有的寄托关系，自然不具备保管的法律特征，因而也就不能认定为是一种车辆保管关系。（4）如果有的小区在停车场在管理过程中，由停车场管理员凭证放行，车主只有凭证方可将车从停车场提走，或者由车主在车辆停放时将车辆钥匙及行车证明交付物业公司，物业公司已通过这种具体的行为控制了车辆，表明物业公司与车主之间在事实上对保管达成了合意，应可以认定为是一种车辆保管关系。因此，要正确判断和区分这两种不同的法律关系除了看双方当事人是否有真实意思表示之外，关键在于车主将车辆是否交付给物业公司实际控制。若交付给物业公司控制，则保管关系就成立，否则就只能认定为是一种车辆租用关系。从法理上讲，停车收费并不能证明物业公司与车主之间法律关系的性质，无论是保管合同还是场地使用合同，都可能交付收费依据，但停车收费依据仅能证明停车行为是有偿行为，还是无偿行为，而对停车行为的法律性质无关，因而也就不能以单凭停车收费依据来认定是否为保管关系。3、车辆在小区停车场丢失、损毁后的赔偿责任认定当车辆在小区内发生丢失或毁损时，物业公司是否应承担赔偿责任，主要从以下几个方面认定：（1）根据双方当事人的意思表示来确定赔偿责任意思自治是我国合同法的一项基本原则，《合同法》第四条明确规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。《物业管理条例》第四十四条规定“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”。因此，在处理物业公司与车主之间纠纷时，应首先考虑当事人之间的约定，倘若双方在物业服务合同或其他相关合同中，已明确约定物业公司对业主的车辆等财产承担保管责任的，则应当确定为保管关系，物业公司未尽保管职责，其应该承担赔偿责任。如双方已明确约定为场地使用关系，物业公司不对业主的车辆等财产承担保管责任的，则物业公司不负保管职责，只能根据物业公司在物业管理服务中是否有过错来确定物业公司是否应承担赔偿责任。（2）根据当事人之间的行为特征确定赔偿责任对已经发生的小区停车场车辆丢失纠纷，在当事人之间未对车辆停放为保管关系作出明确约定的情况下，应从物业公司在车辆停放期间是否实际控制车辆来认定物业公司应承担的责任。如前文所述，如物业公司与车主之间存在“物业公司出具了提车单证或凭卡放行”、“交付钥匙”、“交付行车证明”等行为的，可以认定物业公司通过控制车辆钥匙、控制行车证明、控制相关凭证等行为，实际控制了车辆，双方之间已形成了事实上的保管关系，物业公司应对车辆的丢失、毁损按保管的法律关系承担责任。（3）根据物业公司在物业管理中是否有过错承担赔偿责任。
依据我国目前物业管理的相关法规和物业管理的收费标准及物业管理手段来看，物业公司对整个小区的安全保卫责任是整个小区的公共设施设备的宏观安全保卫工作，并不涉及业主的个人特定财产的微观安全保卫之责。毕竟物业公司是以服务为主收取微薄费用的，如把小区内的私人财产及人身安全一并囊括进物业公司的义务范畴，对物业公司来说也是不公平不对价的。而且《物业管理条例》第四十七条规定“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”。物业公司所承担的安全防范工作仅是协助有关部门进行，物业公司的保安服务并非法定义务，而是一种约定义务，当发生车辆丢失等事故时，只要物业公司履行了物业合同中所约定的正常安全防范义务，没有重大的过错行为，物业公司便可对车辆和财物的损失免责。《物业管理条例》第三十六条规定“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。根据该约定并结合物业公司在实际管理过程中的安全防范职责，要确定物业公司是否有过错，法律上没有明确规定，但实际中可以参考以下标准：（1）物业公司是否按物业服务合同约定配备了保安人员及相关的保安措施；（2）对于承诺24小时远红外监控的小区，是否保障了监控系统的正常有效运作（3）当发现犯罪行为时，小区保安人员是否不管不问，是否采取了合理的措施；（4）外来人员凭证出入的小区，盗贼出入小区时门卫是否查验证件；（5）小区业主对小区安全提出改进或要求，但物业公司未予以理会；（6）当小区已发生治安事件，物业公司是否加派安全防范人员等。本案例中张先生并未缴纳相关车辆管理费用，所以物业公司不对车辆有管理或者保管义务；同时，张先生停放车辆的区域并非指定的停车位，而是消防通道，并且未听从秩序维护人员的提示、劝导将车辆停放在该区域，该区域没有监控设备，在事发当日并未与物业公司进行沟通因此无法证明张先生的车是在园区内损坏，所以，张先生对该次事件负全责。
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